리츠(REITs)란 무엇인가?
오늘은 부동산 투자에 대해 알아보도록 하겠습니다. 부동산 투자 중에서도 리츠에 대한 내용입니다. 부동산 투자는 종잣돈이 많이 필요하다는 단점이 있습니다. 종잣돈이 많지 않아도 투자를 할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 리츠에 투자하는 것 입니다. 아주 아주 쉽게 비유를 하자면 펀드처럼 일반 투자자들로부터 소액을 모아 부동산에 투자를 하고 수익을 나누는 것을 의미합니다. 하지만 부동산펀드와는 차이점이 있습니다. 그럼 리츠에 대해서 하나씩 알아 보도록 하겠습니다.
리치(REITs)란?
리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 REITs로 불립니다. 정식 한글 명칭은 부동산투자회사입니다. 한글 이름을 들으시면 직관적으로 와닿으실겁니다. 부동산에 투자하는 회사이고, 리츠는 다수의 투자자에게 자금을 모아 대부분의 투자자금을 부동산이나 부동산 사용에 대한 권리 등의 투자를 하는 회사입니다. 그리고 투자한 부동산을 운영하고 개발한 수익을 투자자에게 분배하는 부동산간접투자 구조입니다.
리츠는 여러 사람이 모여서 부동산에 투자를 하도록 자금을 모으자라는 취지를 가지고 임의적으로 설립할 수 있는 회사는 아닙니다. 부동산투자회사법 따라서 규정에 따라 규정에 맞게 설립이 되어야 합니다. 이런 법이 있는 건 투자자를 보호하고 투명하게 관리하기 위해서 입니다. 법에 해당하는 내용을 하나씩 좀 살펴 보도록 하겠습니다.
만약 주변에 리츠투자를 소개받았는데 해당 법과 맞지 않는 부분이 있다면 한번 의심을 해 보셔야 합니다. 부동산투자회사법에 따르면 리츠는 영업인가를 받거나 등록한 날로부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인에게 청약 해야 합니다. 리츠회사가 임의로 자금을 받고 임의로 수입을 배분 하는 건 아닙니다. 리츠는 회사 주식을 사는 것이고, 이에 따라 지분을 보유한 것입니다. 이렇게 일반 투자자로부터 조달한 자금 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자를 하고 운용을 해야 합니다. 부동산시장이 좋지 않다고 해서 마음대로 자산의 50% 이상을 주식에 투자를 한다거나 하면 절대 안 됩니다. 그리고 배당 가능한 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당해야 합니다. 또 리츠는 주식회사 이기 때문에 부동산투자회사 법에 정한 사항 외에도 대부분의 상법을 적용받습니다. 한마디로 리츠는 부동산에 투자하기 위해 설립된 주식회사인 것입니다. 이 부분이 부동산펀드와 차이점이 기도합니다. 리츠는 주식도 발행 하고 주식에 따라 지분도 보유하고 주주총회도 있고 배당도 있는 것이죠.
리츠는 왜 만들어 졌을까요?
리츠는 우리나라에서는 아직 해외보다 활성화되지는 않은 상황이고 초기단계입니다. 해외에서는 활발하게 이용되고 있는 부동산 투자 방법입니다. 우선 리츠는 자금이 많지 않은 일반인들도 부동산에 투자하고 수익을 거둘 수 있도록 하기 위해서입니다. 보통 부동산 투자는 자산가들이 대부분 주로 활용하는 투자 방식입니다. 일반 사람들은 자신들이 거주하는 집 한 채 또는 두채를 보유 하는 것이 부동산투자에 전부이기도 합니다. 물론 부동산 투자를 엄두도 내지 못하는 사람들이 훨씬 많죠. 부동산 투자는 비교적 안정적인 투자 방식입니다. 부동산 시장의 부침이 있긴 하지만 그래도 장기적 보면 꾸준한 상승을 하고 있습니다. 부동산 가격 상승에 따른 수익뿐 아니라 월세 등의 정기적인 수익도 있습니다.
이러한 수익덕분에 자산가들은 더 많은 수익을 내고 더 부자가 되는 것입니다. 자본주의 사회이지만 부의 양극화가 심화되는 것은 사회 안정에 좋지 않습니다. 자산이 많지 않은 일반인들에게도 부동산 투자 기회를 제공하기 위해서 바로를 리츠가 도입되고 관련법이 재정이 되는 것입니다. 즉, 부동산 접근이 어려운 소액투자자들에게 우량 부동산에 대한 투자 참여 기회를 제공하기 위한 것입니다. 또 리츠를 통해 부동산시장을 투기가 아닌 건전한 투자시장으로 만들어 부동산시장 가격안정을 추구 하고 부동산 및 건설시장의 안정적인 자금조달이 이루어지도록 하기 위해서 리츠 관련법을 만든 것입니다.
개인적인 투자보다는 규모가 있는 부동산 투자 전문 회사를 통한 부동산 투자 환경이 더 안정적으로 형성될 것으로 봤던 것입니다.
부동산투자를 원하는 개인들을 주택보다는 리츠를 통해 빌딩이나 물류 등 상업관련 부동산에 투자 할 수 있도록 유도해 주택을 투자에 수단이 아닌 실제 거주 목적을 위한 수단으로 하기 위해서입니다. 리츠가 만들어진 여러 목적 중에서 일반투자자에게 가장 와 닿는 부분은 적은 자금으로도 간접적으로 부동산 투자를 할 수 있다는 점입니다.
다수의 투자자금을 모아서 부동산에 투자를 한다는 점은 부동산펀드와 리츠가 유사해 보입니다. 가장 큰 차이점은 부동산펀드은 다른 펀드처럼 만기가 있는 투자 상품입니다. 만기전에는 높은 수수료를 물고 환매해야 하는 경우가 많았죠. 사고 파는데 있어 비교적 자유도가 떨어집니다. 하지만 리츠는 주식 시장의 상장 되어 있어요 리츠는 회사이기 때문이죠. 그래서 주식 시장에서 원하는 때에 매매를 할 수 있습니다.
그리고 부동산펀드는 금융상품으로 자본시장법에 적용을 받고 펀드를 설립하기 위해서는 금융위원회 신고를 합니다. 반면 리츠는 부동산투자회사법에 적용을 받고 국토교통부인가를 받아야 합니다 리츠를 설립하기 위해서는 최소 자본금도 필요합니다. 위탁관리 리츠는 50억원, 자기관리 리츠 70억원에 자본금이 있어야합니다. 부동산 펀드는 펀드 운용사에 투자 자율성이 리츠에 비해 조금 더 높습니다. 부동산펀드는 펀드재산 50%를 초과해 부동산에 투자하는 것을 부동산 펀드라고 하고 리츠는 자산의 70% 이상을 부동산 운용 및 투자를 해야 합니다. 배당은 부동산펀드와 리츠 모두 있습니다.
리츠의 종류
리츠에는 세 가지 종류의 기업이 있습니다. 위탁관리리츠, 자기관리리츠, 기업구조조정리츠가 있습니다. 이 중에서 가장 많은 것이 위탁관리리츠입니다 위탁관리리츠는 회사 자체적으로 자산의 관리 하지 않고 자산을 관리하고, 보관하고, 일반사무를 별개의 회사에 위탁한다고 보면 됩니다. 자기관리리츠는 부동산 자금관리나 회계등을 모두 리츠 한 회사에서 관리하는 회사입니다. 자산운용전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산에 투자와 운영을 직접 수행을 합니다. 기업구조조정리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 구조조정대상 기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고 그 수익을 투자자들에게 배당의 형태로 배분하는 회사형 부동산투자신탁이라고 보시면 됩니다. 개인투자자 입장에서는 주로 접하는 리츠가 위탁관리리츠와 자기관리리츠일 겁니다.
가장 큰 차이점은 배당입니다. 위탁관리리츠는 90% 이상의 의무배당이 있고, 자기관리리츠는 의무배당이 50% 이상입니다
이상 리츠가 무엇이고, 왜 만들어졌고, 부동산펀드와 무엇이 다른지에 대하여 알아보았습니다.
댓글